「退去時の原状回復費用として、500万円の見積もりが来た。入居時の内装工事は300万だったのに……」
「壁紙を貼り替えるだけで、なぜ桁違いの金額になるのか？」

多くの企業がオフィス移転の際に直面する最大のトラブル、それが「原状回復費用の高騰」です。
実は、日本のオフィス賃貸契約には、借主に不利になりやすい商習慣（指定業者制度など）が根強く残っています。

しかし、請求された金額を言われるがままに支払う必要はありません。
正しい知識と交渉術を持てば、数十万、時には数百万単位での減額も夢ではないのです。

この記事では、オフィス移転のプロであるミツバチ引越センターが、業界の「裏側」である原状回復の仕組みと、適正価格で退去するための交渉テクニックを徹底解説します。

オフィスの「原状回復」とは？住宅との決定的な違い

まず、マンションなどの「居住用賃貸」と「事業用（オフィス）賃貸」では、原状回復のルールが根本的に異なることを理解しましょう。

住宅の場合：ガイドラインが借主を守ってくれる

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により、「経年変化（日焼けなど）」や「通常損耗（家具の設置跡など）」の補修費用は、原則としてオーナー負担（家賃に含まれる）とされています。
借主が負担するのは、わざと壊した部分（故意・過失）だけです。

オフィスの場合：100%借主負担が基本

一方、オフィスなどの事業用物件は、このガイドラインの適用外となるケースがほとんどです。
多くの賃貸借契約書には「通常損耗を含む全てを借主の負担で原状回復する」といった特約が盛り込まれています。

つまり、「普通に使っていて汚れた壁紙」も「色あせた床のタイルカーペット」も、すべて新品に交換して返さなければなりません。
さらに、「スケルトン戻し（内装を全て解体してコンクリート剥き出しにする）」契約の場合は、解体費用も上乗せされます。

【2026年最新】原状回復費用の相場（坪単価）

見積もりが高いかどうかを判断するには、「相場」を知ることが第一歩です。
以下は、現在の市場価格（資材高騰後）の目安です。

ビルグレード・規模	坪単価の目安	20坪の場合	50坪の場合
小規模ビル・マンション （20坪未満）	2.5万〜7.7万円	50万〜154万円	–
中規模オフィスビル （20〜50坪）	4万〜11万円	80万〜220万円	200万〜550万円
大規模・ハイグレードビル （100坪以上）	8万〜16.5万円以上	–	400万〜825万円以上

スケルトン戻しの場合、さらに高額に

「スケルトン戻し」とは、内装を全て解体してコンクリート剥き出しの状態に戻すことです。
この場合、通常の原状回復費用に加えて、以下の費用が発生します。

– 間仕切り壁の解体費用
– 天井の解体費用
– 床材（タイルカーペット、フローリングなど）の撤去費用
– 電気配線、電話配線の撤去費用
– 照明器具、エアコンなどの設備の撤去費用

スケルトン戻しの場合、坪単価は10万〜20万円以上になることも珍しくありません。

なぜ見積もり額が跳ね上がるのか？「B工事」の罠

相場を知っても、「うちは坪20万で見積もりが来た」というケースが後を絶ちません。
その元凶とも言えるのが「B工事（指定業者制度）」です。

指定業者（B工事）とは？

ビルオーナーが指定した業者しか工事ができない契約区分のことです。
オーナー側の論理としては、「見ず知らずの業者に工事をさせて、ビル全体の設備（防災や空調）を壊されたら困る」という守りの意味があります。

競争がない＝言い値になる

借主にとっては、「業者を選べない」＝「相見積もりが取れない」ことを意味します。
いわば独占企業状態なので、業者は価格競争をする必要がありません。
その結果、市場価格の1.5倍〜2倍近い見積もりが出てくることが常態化しています。

原状回復工事の流れとスケジュール

原状回復工事は、契約満了の6ヶ月前から準備を始めるのが理想です。
以下は、一般的な流れとスケジュールです。

6ヶ月前：契約書の確認と貸主への連絡

まず、賃貸借契約書で原状回復義務の範囲、指定業者の有無、費用の負担区分などを確認します。
その上で、貸主（オーナーまたは管理会社）に退去の意向を伝えます。
この時点で、原状回復の範囲や指定業者について、詳しく確認しましょう。

5ヶ月前：施工業者への連絡と現地調査

指定業者がいる場合はその業者に、いない場合は複数の業者に連絡し、現地調査と見積もりを依頼します。
現地調査では、以下の点を確認してもらいます。

– 原状回復の範囲（どこまで解体・補修するか）
– 工事の内容（壁紙の張り替え、床の補修、配線の撤去など）
– 工事期間（何日かかるか）
– 産業廃棄物の量（処理費用の見積もり）

4ヶ月前：見積もりの精査と交渉

見積もりが届いたら、必ず詳細な内訳を確認しましょう。
「一式」と書かれていたら要注意です。必ず詳細な内訳を出してもらいましょう。
見積もりが高額だと感じた場合は、この時点で交渉を開始します。

3ヶ月前：不用品の処分の手配

原状回復工事の前に、オフィス内の不用品を処分します。
不用品の処分を工事前に完了させることで、産業廃棄物処理費を削減できます。

2ヶ月前：工事の発注

見積もり内容とスケジュールを確認し、工事を発注します。
契約満了の約2ヶ月前には発注を完了させましょう。

1ヶ月前：工事の着工

契約満了の1ヶ月前には工事を着工します。
工事は原則として契約期間内に完了させる必要があります。
契約期間を過ぎると、日割りで賃料が発生するため、スケジュール管理が重要です。

契約満了日：物件の引き渡し

工事完了後、物件を貸主に引き渡します。
引き渡し時には、貸主と一緒に物件の状態を確認し、原状回復が完了していることを確認してもらいます。
問題がなければ、敷金が返還されます（原状回復費用を差し引いた金額）。

諦めないで！原状回復費を安くする3つの交渉術

「契約書に書いてあるから」「指定業者だから」と諦めるのは早いです。
以下のステップで、適正価格への交渉を試みましょう。

Technique 1：見積もりの「中身」を精査する

見積書に「一式」と書かれていたら要注意です。必ず詳細な内訳を出してもらいましょう。
チェックすべきは以下のポイントです。

• 工事範囲は正しいか？：共用部（廊下やエレベーターホール）の補修費が含まれていませんか？借手の負担はあくまで「専有部」のみです。
• 単価は適正か？：壁紙（クロス）の平米単価が1500円〜2000円など、異常に高くなっていませんか？（一般的には1000円〜1200円程度）
• 人工（作業員数）は適正か？：50坪の解体に「延べ50人」など、過剰な人数計上がされていませんか？
• 産業廃棄物処理費は適正か？：処理費用が異常に高くなっていませんか？（一般的には1立方メートルあたり2万〜3万円程度）

Technique 2：C工事（借主指定）への変更を打診する

全てをB工事にする必要はありません。
例えば「パーテーションの解体」や「配線の撤去」のような、ビル設備に影響の少ない作業については、「自社で手配した安い業者（C工事）で行いたい」とオーナーに交渉してみましょう。

「信頼できる業者を使います」「何かあったら責任を負います」と説得することで、一部工事区分変更が認められるケースがあります。

Technique 3：「不用品」を減らして産廃費カット

工事費そのものの交渉が難しくても、確実にコストを下げられる部分があります。
それが「廃棄物処理費用」です。

原状回復工事の中で、デスクやロッカーなどの「残置物」の処分を業者に任せると、全て「産業廃棄物」として高額な処理費を請求されます。
これを、工事前に自分たちで（あるいは引越し業者などで）撤去してしまえば、見積もりからその項目をごっそり削ることができます。

ミツバチ引越センターができる「コスト削減」の提案

原状回復費用の悩みは、私たちミツバチ引越センターが最も得意とする分野の一つです。
オフィス移転のプロとして、お客様の負担を最小限に抑えるお手伝いをします。

①引越しと原状回復のスケジュール調整

ミツバチ引越センターでは、引越し作業と原状回復工事のスケジュールを調整し、スムーズな退去をサポートします。
引越しと工事のタイミングを最適化することで、無駄な賃料の発生を防ぎ、工期を短縮できます。
また、不用品の処分を工事前に完了させることで、産業廃棄物処理費を削減できます。

オフィス移転は、引越し、原状回復、新オフィスの内装工事など、複数の作業が同時進行するため、スケジュール管理が非常に重要です。
ミツバチ引越センターでは、これらの作業を一元管理し、最適なタイミングで進行できるようサポートします。

②見積もりのセカンドオピニオン

「この見積もり、高すぎない？」と思ったら、まずはミツバチ引越センターにご相談ください。
見積書のセカンドオピニオンとして、適正価格かどうかを無料で診断します。
業界の裏側を知り尽くしたプロの目で、見積もりの問題点を詳しく指摘します。

よくある質問（FAQ）

原状回復トラブルを未然に防ぐための入居時チェックリスト

原状回復費用のトラブルを避けるためには、退去時だけでなく、入居時の対策が非常に重要です。
以下のチェックリストを参考に、入居時から原状回復に備えましょう。

チェック1：契約書の原状回復条項を徹底確認

賃貸借契約書の原状回復条項を、必ず詳細に確認しましょう。
特に、以下の点を確認してください。

– 原状回復の範囲：「スケルトン戻し」なのか「内装を残したまま」なのか
– 通常損耗の扱い：「通常損耗も借主負担」なのか「オーナー負担」なのか
– 指定業者の有無：B工事（指定業者）なのかC工事（借主指定）なのか
– 費用の負担区分：どこまでが借主負担で、どこからがオーナー負担なのか

不明な点があれば、必ず貸主に質問し、書面で回答をもらいましょう。
口頭での約束は、後でトラブルになる可能性があります。

チェック2：入居時の状態を写真・動画で記録

入居時の物件の状態を、写真や動画で詳細に記録しておきましょう。
特に、以下の箇所を重点的に記録してください。

– 壁紙の汚れ、傷、剥がれ
– 床のタイルカーペットの汚れ、傷
– 天井の汚れ、シミ
– ドア、窓の傷、破損
– 照明器具、エアコンなどの設備の状態

これらの記録は、退去時に「入居前からあった傷」を証明するための重要な証拠になります。
日付入りの写真・動画を撮影し、クラウドストレージなどに保存しておきましょう。

チェック3：指定業者の連絡先を確認

B工事（指定業者）がある場合は、入居時に連絡先を確認しておきましょう。
退去時に慌てて連絡先を探すと、時間がかかり、スケジュールが遅れる可能性があります。
また、可能であれば、入居時に指定業者に「退去時の原状回復費用の概算」を聞いておくと、退去時の見積もりと比較できます。

チェック4：内装工事の記録を保管

入居後に内装工事（パーテーションの設置、壁紙の張り替えなど）を行った場合は、工事の記録を保管しておきましょう。
特に、以下の記録を保管してください。

– 工事の見積書、契約書
– 工事前・工事後の写真
– 工事業者の連絡先

これらの記録は、退去時に「どこまでが入居後の工事で、どこまでが原状回復の範囲なのか」を明確にするために役立ちます。

チェック5：定期的なメンテナンスを実施

オフィスを長期間使用する場合は、定期的なメンテナンスを実施しましょう。
特に、以下のメンテナンスを定期的に行うことで、退去時の原状回復費用を削減できます。

– 壁紙の清掃（年1回程度）
– 床のタイルカーペットの清掃（年2回程度）
– 照明器具、エアコンなどの設備の点検（年1回程度）

定期的なメンテナンスにより、「通常損耗」を最小限に抑えることができます。
また、メンテナンスの記録を保管しておくことで、「適切に管理していた」ことを証明できます。

まとめ：知識は武器になる

原状回復費用は、知識がないと「搾取」されやすいポイントです。
しかし、中身を理解して論理的に指摘すれば、必ず減額の余地は生まれます。

原状回復費用を削減するための5つのポイント（まとめ）

1. 契約書を確認する：原状回復の範囲、指定業者の有無、費用の負担区分を確認
2. 相場を知る：坪単価の相場を知り、見積もりが適正かどうかを判断
3. 見積もりを精査する：詳細な内訳を確認し、異常に高い項目を特定
4. 交渉する：オーナーと交渉し、減額またはC工事への変更を依頼
5. 不用品を事前に撤去する：産業廃棄物処理費を削減する

「この見積もり、高すぎない？」と思ったら。
まずはミツバチ引越センターにご相談ください。
見積書のセカンドオピニオンから、引越しのスケジュール調整まで、あなたの会社の利益を守るために全力でサポートします。
原状回復費用は、適切な知識と交渉術があれば、必ず削減できます。諦めずに、まずは相談してみましょう。
ミツバチ引越センターが、あなたの会社の利益を全力で守ります。