賃貸住宅の床や壁に傷があるからといって、修理費用がすべて借主負担になるわけではありません。

通常の生活で生じる損耗や時間の経過による劣化は、貸主負担が原則です。一方、家具の搬出中につけた引っかき傷、物を落としてできたへこみ、下地の交換が必要な壁穴など、借主の故意・過失による損傷は、借主負担になる可能性があります。

ただし、借主に原因がある場合でも、必ず新品への交換費用を全額負担するとは限りません。傷の原因、入居期間、内装材の経過年数、補修範囲、賃貸借契約の特約などを確認する必要があります。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、賃貸の床・壁の傷がどこまで借主負担になるのか、引越し中に傷をつけた場合の対応、退去費用の確認方法を解説します。

賃貸の床・壁の傷は誰が修理費用を負担する？

原状回復とは、入居時とまったく同じ状態や新品の状態へ戻すことではありません。

国土交通省のガイドラインでは、借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使い方によって生じた損耗・毀損を復旧することと整理されています。

通常の使い方をしていても発生する傷や汚れ、時間の経過による劣化については、原則として貸主側の負担です。

※上表は一般的な考え方です。実際の負担は、賃貸借契約、特約、傷の原因・程度、物件の使用状況などを踏まえて個別に判断されます。

外部参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

通常損耗・経年変化は貸主負担が原則

通常損耗とは、一般的な生活をしていれば避けにくい傷や汚れです。経年変化とは、日照や時間の経過などによって自然に起こる劣化を指します。

家具の設置跡、日照による色落ち、下地交換が不要な画鋲穴などは、国土交通省のガイドラインで貸主負担側の例として示されています。

故意・過失による傷は借主負担になる可能性がある

借主が不注意でつけた傷や、必要な手入れを怠って拡大した汚れは、借主負担になる可能性があります。

たとえば、引越し中につけた床の引っかき傷、物を落としてできたへこみ、ペットによる傷、下地交換が必要な壁穴などです。

ただし、借主負担に該当しても、補修費用の全額を当然に負担するとは限りません。内装材の経過年数や補修する範囲も確認します。

床・フローリングの傷はどこまで借主負担？

貸主負担になりやすい床の傷・へこみ

次のような床の状態は、通常損耗や経年変化として貸主負担になりやすい例です。

• 家具を通常どおり置いたことによる床やカーペットのへこみ
• 家具の設置跡
• 日照によるフローリングの色落ち
• 建物の構造上の問題や雨漏りによる変色

家具を置いた跡があるだけで、直ちに借主負担になるわけではありません。

借主負担になりやすい床・フローリングの傷

次のような傷は、借主の故意・過失や手入れ不足として扱われる可能性があります。

• 家具の搬出入時につけた引っかき傷
• 重い物を落としてできたへこみ
• タバコや熱い物による焦げ跡
• 飲み物をこぼした後に手入れをせず残ったシミやカビ
• 冷蔵庫などのサビを放置してできた床の汚損
• 窓を閉め忘れたことによる雨の吹き込みで生じた色落ち

引越し前に不用品を減らすと、大型家具の移動回数や搬出時の混雑を抑えやすくなります。処分方法は、引越し時の不用品を処分する方法で確認できます。

壁の穴・傷はどこまで借主負担？

貸主負担になりやすい壁の跡・画鋲穴

通常の生活で生じる次のような跡は、貸主負担になりやすい例です。

• テレビや冷蔵庫などの後ろにできた黒ずみ
• ポスターや絵画を貼っていた跡
• 下地ボードの交換が不要な画鋲・ピンの穴
• 日照によるクロスの変色

画鋲の穴であっても、数や大きさ、壁の状態によって判断が変わる可能性があります。穴の種類だけでなく、補修に下地交換が必要かどうかも確認します。

借主負担になりやすい壁の穴・汚れ

次のような損傷は、借主負担になる可能性があります。

• 重量物を固定するために開けた釘・ネジ穴
• 家具をぶつけてできた壁のへこみ・穴
• 落書きなど故意につけた汚れ
• 喫煙によるヤニ・臭い
• 清掃を怠った台所の油汚れ
• 結露を放置して広がったカビ・シミ
• ペットによる引っかき傷や臭い

退去前の掃除で対応できる汚れと、原状回復工事が必要な損傷は分けて考えます。掃除する範囲は、賃貸退去時の掃除はどこまで必要かも参考にしてください。

引越し作業中についた床・壁の傷はどうなる？

自分で家具を運んで傷つけた場合

自分や家族、知人が家具を運び、床や壁を傷つけた場合は、借主の過失として原状回復費用を負担する可能性があります。

大型家具を無理に動かすと、床の引っかき傷だけでなく、壁やドア枠、階段の手すりなどにも傷をつけるおそれがあります。搬出経路が狭い場合は、家具を分解する方法や吊り作業なども含めて事前に確認しましょう。

大型家具を搬出する方法は、狭い階段で大型家具を搬入・搬出する方法で解説しています。

引越し業者の作業中に傷がついた場合

引越し業者の作業中に傷がついたと考えられる場合は、傷を見つけた時点で写真を撮り、できるだけ早く業者へ連絡してください。

次の内容を記録しておくと、状況を確認しやすくなります。

• 傷のある場所が分かる部屋全体の写真
• 傷を近くから撮影した写真
• 傷の大きさが分かる写真
• 作業日時と傷に気づいた時刻
• 作業前に撮影した写真
• 管理会社や貸主とのやり取り

補償の対象になるかは、傷が生じた原因、契約内容、作業前の状態などによって判断されます。「引越し業者が作業したから必ず補償される」とは限らないため、事実関係を記録して確認します。

荷物の破損や料金などを含む引越し時のトラブルは、引越しトラブルを防ぐ方法も参考になります。

入居前からあった傷との見分け方

傷が入居前からあったのか、入居中や引越し時についたのかを確認するには、入居時の写真や物件状況確認表が重要です。

国土交通省のガイドラインでも、入居時と退去時に貸主・借主が物件の状態を確認し、写真やチェックリストで記録することが推奨されています。

新居へ荷物を入れる前の確認事項は、引越し当日の準備と注意点もご覧ください。

借主負担でも修理費用の全額とは限らない

内装材や設備の経過年数を考慮する

借主に原因がある傷であっても、建物や内装材は時間の経過によって価値が低下するため、経過年数を考慮して借主の負担割合を調整する考え方があります。

国土交通省のガイドラインでは、壁紙やクッションフロアなどについて、6年で残存価値が1円になるように負担割合を算定する考え方が示されています。

ただし、すべての設備・補修で同じように経過年数が考慮されるわけではありません。フローリングの部分補修、襖紙・障子紙、柱、鍵の紛失などは、異なる扱いが示されています。

補修範囲は損傷箇所を含む最低限が基本

借主が負担する範囲は、損傷した部分の補修を基本として考えます。

ただし、材料の色や模様を合わせる必要があり、部分的な施工が難しい場合があります。壁紙については、傷がある箇所を含む一面分までの張り替えが借主負担として認められる場合があります。

「小さな傷があるため、部屋全体の壁紙をすべて張り替える」と請求された場合は、全面施工が必要な理由や算定方法を確認しましょう。

床材によって経過年数と補修単位が異なる

床についても、床材や施工方法によって考え方が異なります。

• フローリングの部分補修：経過年数を考慮しない考え方が示されています。
• フローリング全体の張り替え：全体にわたる損傷がある場合は、建物の耐用年数をもとに負担割合を算定する考え方があります。
• カーペット・クッションフロア：6年で残存価値1円となるように算定する考え方があります。

単純に「長く住んでいるから費用はかからない」とは判断できません。補修方法と施工範囲を明細で確認します。

床や壁に傷をつけた直後にすること

傷と周辺の状態を写真で残す

傷を見つけたら、掃除や補修をする前に写真を撮影します。傷の近接写真だけでなく、どの部屋のどの位置か分かる写真も残してください。

定規や硬貨などを横に置き、大きさが分かるように撮影する方法もあります。

管理会社または貸主へ連絡する

傷の原因や状態を説明し、どのように対応すべきか確認します。傷を放置すると範囲が広がる可能性がある場合は、早めに連絡してください。

引越し業者の作業中に傷がついた可能性がある場合は、管理会社・貸主と引越し業者の双方へ連絡し、状況を共有します。

自己判断で補修しない

市販の補修材や壁紙で直すと、色や模様が合わず、かえって補修範囲が広がる可能性があります。

貸主側の了承を得ずに修理業者を手配すると、修理方法や費用をめぐってトラブルになることもあります。補修前に管理会社または貸主へ相談しましょう。

退去時の原状回復費用を確認する方法

賃貸借契約書と特約を確認する

賃貸借契約書の原状回復、修繕、ハウスクリーニング、ペット、喫煙などの条項を確認します。

通常損耗や経年変化は貸主負担が原則ですが、契約書に特約が設けられていることがあります。特約があるだけで直ちにすべて有効と決まるわけではありませんが、契約時の説明内容や合意した条件を確認する必要があります。

補修箇所・単価・施工範囲の明細をもらう

原状回復費用を請求された場合は、合計金額だけではなく、次の内容を確認しましょう。

• 補修対象となる部屋・箇所
• 傷や汚れの原因
• 補修・交換・張り替えの施工内容
• 単価と数量
• 施工する範囲
• 内装材や設備の経過年数
• 貸主と借主の負担割合
• 敷金から差し引く金額

修理費用は、資材、施工方法、傷の範囲などによって異なります。そのため、根拠のない一律の相場ではなく、請求内容の明細を確認することが重要です。

入居時と退去時の写真を比較する

入居時からあった傷について、借主が修理費用を負担する必要はありません。入居時の写真、物件状況確認表、管理会社へ送ったメールなどを確認します。

退去時も部屋全体と傷・汚れの箇所を撮影し、鍵を返却した後も精算が終わるまで保存しておきましょう。

内容が分からない書類への署名を急がない

退去立ち会いで提示された内容に疑問がある場合は、補修内容や負担額の説明を求めます。

傷があることを確認する書類なのか、修理費用の負担まで認める書類なのかを確認し、内容を理解してから署名してください。

納得できない退去費用を請求された場合の相談先

請求の理由や明細を確認しても解決しない場合は、消費生活センターなどへ相談できます。

消費者ホットライン「188」へ電話すると、最寄りの市区町村や都道府県の消費生活センターなどにつながります。相談する際は、次の資料を用意しておきましょう。

• 賃貸借契約書・重要事項説明書
• 原状回復費用の明細・請求書
• 入居時と退去時の写真・動画
• 貸主・管理会社とのメールやメッセージ
• 入退去時の物件状況確認表

外部参考：国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」

賃貸の床・壁の傷に関するよくある質問

画鋲の穴は退去費用を請求されますか？

下地ボードの交換が不要な程度の画鋲・ピン穴は、貸主負担側の例として示されています。

ただし、大きな穴や多数の穴があり、下地の交換が必要な場合などは判断が変わる可能性があります。

家具を置いてできた床のへこみは借主負担ですか？

家具の通常の設置による床・カーペットのへこみや設置跡は、貸主負担側の例です。

一方、家具を引きずってつけた引っかき傷などは、借主負担になる可能性があります。

フローリングの小さな傷でも全面張り替えになりますか？

借主の負担範囲は損傷部分の補修が基本です。小さな傷があるだけで、当然に部屋全体の張り替え費用を負担するとは限りません。

ただし、複数箇所に傷がある場合や部分補修が困難な場合は施工範囲が広がる可能性があります。全面張り替えが必要な理由と負担割合を確認してください。

壁紙を一面張り替える費用は借主負担ですか？

借主が傷をつけた箇所を含む一面分まで、借主負担とされる場合があります。ただし、壁紙の経過年数や傷の原因も考慮します。

小さな傷を理由に居室全体を張り替える請求を受けた場合は、全面施工が必要な理由を確認しましょう。

通常損耗の修理費用を敷金から差し引かれますか？

通常損耗と経年変化の修繕費用は、原則として貸主負担です。借主の故意・過失による原状回復費用や未払い賃料などがある場合は、敷金から差し引かれることがあります。

ハウスクリーニングなどの特約がある場合は、契約内容と説明を確認してください。

引越し業者が傷をつけた場合は誰へ連絡しますか？

まず傷の状態を写真・動画で残し、引越し業者へ連絡します。賃貸住宅の場合は、管理会社または貸主にも状況を報告してください。

作業前からあった傷かどうかを確認できるよう、引越し前の写真も用意します。

まとめ：傷の原因・経過年数・補修範囲を確認しよう

賃貸住宅の床や壁に傷があっても、すべての修理費用が借主負担になるわけではありません。

• 通常損耗・経年変化は貸主負担が原則
• 故意・過失や手入れ不足による損傷は借主負担になる可能性がある
• 借主負担でも経過年数や補修範囲を確認する
• 修理費用は補修箇所・単価・施工範囲が分かる明細で確認する
• 傷を見つけたら写真を撮り、管理会社や貸主へ連絡する
• 引越し業者の作業中に生じた疑いがある場合は業者にも早く連絡する

大型家具や家電の搬出では、壁・床・ドア周辺の保護と搬出経路の確認が重要です。荷物の大きさや階段・廊下の幅に不安がある場合は、見積もり時に事前に伝えておきましょう。

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